Si adquiere una casa y al poco tiempo aparecen defectos debe reaccionar con rapidez. Su protección jurídica va a depender de si el inmueble es nuevo o usado, de la fecha de su construcción y venta, del tipo de defecto, su gravedad y su causa. Cada caso requerirá de un estudio, pero sepa que hay plazos cortos y que de estos depende, entre otras cuestiones, que su reclamación prospere o no.

En principio, el comprador de una vivienda usada tiene seis meses para reclamar al vendedor por la existencia de los llamados vicios ocultos. Sin embargo, el comprador de una vivienda nueva o de reciente construcción está protegido por unos plazos especiales, recogidos en la Ley de Ordenación de la Edificación,  en función del tipo de defecto. Por eso, lo primero que debe hacer cuando le entreguen la vivienda es revisarla y hacer un listado con todos aquellos defectos de acabado o mala terminación que encuentre, y enviarla al promotor.

El promotor y el constructor de un edificio, están obligados a arreglar los defectos de las viviendas, así como del edificio (zonas comunes) en el que se integren,  que aparezcan dentro de los siguientes plazos:

  • 10 años, para defectos estructurales que supongan un peligro para la estabilidad del edificio.
  • 3 años, si los defectos afectan a la habitabilidad del edificio.
  • 1 año, para arreglar defectos de acabado de la obra y pequeños remates. 

Esos plazos comienzan a correr desde la fecha del Acta de recepción de la obra. Una vez constatado un defecto dentro de esos plazos de garantía, y reclamado al promotor su reparación, el propietario tiene dos años para plantear la reclamación judicial.

Al margen de esas garantías específicas para defectos constructivos, el comprador del inmueble puede exigir al vendedor su responsabilidad por incumplimiento contractual, en el plazo de cinco años, desde la firma de la escritura pública de compraventa. El promotor incumple el contrato, entre otras cuestiones,  si utiliza unos materiales distintos de los publicitados o si no se han ejecutado partidas que sí estaban en el proyecto de obra o memoria de calidades.

Si quiere saber más sobre los plazos de garantía, su caducidad, la prescripción de la acción judicial y tiene defectos de construcción en su vivienda, o piensa que la vivienda que le han entregado no se ajusta a los planos, proyecto o memoria de calidades que le ofertaron en su día, no dude en consultarnos.  

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha estimado el recurso interpuesto por un consumidor contra la sentencia que no impuso las costas procesales a la entidad bancaria que, pese a allanarse a la demanda, había rechazado previamente una reclamación extrajudicial que tenía el mismo contenido, es decir, se solicitaba la nulidad de la cláusula suelo y de lo indebidamente percibido por la entidad bancaria por dicho concepto.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial resolvieron que cada parte debía cargar con sus propias costas porque la demanda se había presentado cuando ya estaba en vigor el RDL 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, y el demandante no había acudido al procedimiento extrajudicial previsto en dicha norma.

La Sala Primera, en cambio, tiene en cuenta que, aunque la reclamación extrajudicial del consumidor tuvo lugar antes de la entrada en vigor del RDL 1/2017, esa actuación fue justamente la prevista en esta norma: efectuar una reclamación a la entidad financiera para que dejara de aplicar la cláusula suelo y le devolviera lo indebidamente cobrado por su aplicación. La entidad financiera rechazó la solicitud alegando que su actuación había sido correcta y que la cláusula suelo no era abusiva. Sin embargo, interpuesta la demanda, se allanó a la misma.

Por ello, el Tribunal Supremo concluye que el pronunciamiento de la Audiencia Provincial infringe el RDL 1/2017 si se interpreta a la luz de la letra y de la finalidad de la Directiva 93/13 sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores Y QUE SERÁ LA ENTIDAD BANCARIA LA QUE TENGA QUE PAGAR LOS HONORARIOS DEL PROCURADOR Y DEL ABOGADO DEL CONSUMIDOR en el citado supuesto.

Los delitos de allanamiento y de usurpación (comúnmente conocido como okupación de un inmueble) son tipos penales distintos, que afectan a bienes jurídicos diferentes y comportan penas muy divergentes. 

Su comisión depende de la naturaleza del inmueble en el que la persona ha entrado. Si se traga de una morada, de tu lugar de residencia, estamos ante un allanamiento. Si estamos ante un inmueble en desuso, de una usurpación.

El delito de usurpación (okupación) se regula en el artículo 245.2 CP y su definición es muy clara: “El que ocupare sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviera en ellos contra voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses”.

La propia definición lo dice: no puede constituir morada. 

El delito de allanamiento de morada se regula en el artículo 202.1 del Código Penal que establece que: “el particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años”.  Además hay que tener en cuenta que “si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro año y multa de seis a doce meses”.

Es importante destacar que recientemente, y según la sentencia de 6 de noviembre de 2020, el Tribunal Supremo ha ampliado el concepto “morada” en el delito de allanamiento,  considerando que éste último puede darse aunque la vivienda no sea la residencia habitual de la víctima, con tal de que esté amueblada y tenga servicios esenciales que acrediten que no está desocupada. No se puede excluir como morada, a efectos de allanamiento, una vivienda que la víctima también utiliza ocasionalmente, que tiene amueblada, y dada de alta la luz, el agua y gas, como servicios esenciales que acreditan que es vivienda que se utiliza habitualmente, y que no está desocupada. 

Por lo tanto, si constituye morada, estamos ante un allanamiento, la policía puede actuar para desalojar a quien está en el interior de la vivienda y las penas previstas son de prisión. En cambio, si se ocupa un inmueble que no constituye morada el desalojo solo se podrá ejecutar con la preceptiva orden judicial y la pena prevista será de multa.

Consulta con nosotros cualquier duda generada en el ámbito familiar, laboral o contractual (contratos de compraventa o arrendamiento) por la pandemia generada por COVID-19, que sin duda ha creado una situación que ha quebrado totalmente y de manera temporal e inmediata el equilibrio de los contratos. Intentaremos facilitarte soluciones y adaptar si fuera posible, tu situación a las instituciones contempladas en derecho.

El Tribunal Constitucional declara inconstitucional el Impuesto de Plusvalía Municipal, cuando una vez calculado, la cuota resultante a pagar es mayor que la ganancia patrimonial realmente obtenida por el contribuyente con la venta del inmueble.

El 19 de febrero de 2.019, el Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 32 de Madrid, planteó una cuestión de inconstitucionalidad respecto de los artículos 107 y 108 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

La anterior cuestión, fue abordada y resuelta por el Pleno del Tribunal Constitucional, en su Sentencia nº 126/19 (STC. nº 126/19 de 31 de octubre de 2.019), estimando y declarando por unanimidad que el art. 107.4 del T.R. de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado el 5 de marzo de 2004, es inconstitucional.

En la indicada Sentencia, se argumentaba que cuando existe un incremento de la transmisión y la cuota que sale a pagar es mayor al incremento realmente obtenido por el ciudadano, se estaría tributando por una renta inexistente, virtual o ficticia, produciéndose un exceso de tributación, contrario a los principios constitucionales de capacidad económica y no confiscatoriedad, vulnerando así el art. 31.1 CE.

El Alto Tribunal no obstante, limitaba las situaciones susceptibles de ser revisadas exclusivamente a aquellas que no hayan adquirido firmeza a la fecha de su publicación.

La cuestión de inconstitucionalidad que ahora resuelve el TC en su Sentencia nº 126/19, difiere de la resuelta en un Sentencia nº 59/17 de 11 de mayo de 2.017, en la que se decretaba la inaplicabilidad del impuesto de plusvalía municipal sobre un contribuyente que sufriera pérdidas en la venta de un inmueble, con respecto a su precio de compra, al no existir ningún incremento de valor. 

En el caso concreto de la cuestión resuelta este año por el Tribunal Constitucional en su Sentencia nº 126/19, SÍ nos encontramos ante un incremento de valor, pero al calcularle la cuota a pagar por el impuesto, superior al incremento real experimentado por la venta del inmueble, el contribuyente vería como este incremento le sería «expropiado» de facto en el momento de su abono, lo que tendría carácter confiscatorio

En esta Sentencia del Tribunal Constitucional, se declara finalmente en su parte dispositiva lo siguiente: “En atención a todo lo expuesto, el Tribunal Constitucional, por la autoridad que le confiere la Constitución de la Nación Española ha decidido Estimar la cuestión de inconstitucionalidad núm. 1020-2019, promovida por el Juzgado Contencioso-administrativo número 32 de Madrid y, en consecuencia, ha declarado que el art. 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado el 5 de marzo de 2004, es inconstitucional con el alcance previsto en el Fundamento jurídico quinto a). Publíquese esta sentencia en el Boletín Oficial del Estado”.

Se ha publicado el Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre, de medidas urgentes para la adecuación ambiental y territorial de las edificaciones irregulares en la Comunidad Autónoma de Andalucía, con la finalidad de adoptar medidas que minimicen el impacto territorial, ambiental y paisajístico que provocan las edificaciones irregulares y resolver las deficientes condiciones de seguridad y salubridad en las que se encuentran muchas de ellas, recogiendo en un único texto legal la normativa en materia de edificaciones irregulares, derogando la normativa anterior (dos leyes, un decreto y una orden). 

En el Título Preliminar se define el objeto del Decreto-ley, que es regular el régimen aplicable y establecer las medidas adecuadas para las edificaciones irregulares, aisladas o agrupadas, en las que no resulta posible adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio.

En el Título I se establece el procedimiento de declaración de la situación de asimilado a fuera de ordenación en la que se encuentran las citadas edificaciones irregulares y se establece el régimen al que deben estar sometidas, antes y después de la declaración.

Dicho régimen es independiente de la clase de suelo donde se ubiquen y de su forma de implantación. En dichas edificaciones y mientras no se produzca la declaración administrativa de la situación de asimilado a fuera de ordenación, no se permite el acceso a los servicios básicos ni realizar ningún tipo de obra. Una vez reconocida la situación de asimilado a fuera de ordenación, las personas propietarias de esas edificaciones podrán acceder a los servicios de saneamiento, abastecimiento de agua y suministro eléctrico, si ya existieran las correspondientes redes de infraestructuras, o resolver dichos servicios de forma autónoma. Además, se admiten las obras de conservación necesarias para el mantenimiento de las condiciones de seguridad y salubridad que garanticen su habitabilidad o uso.

En el Título II se introduce, como novedad, la posibilidad de formular, sin necesidad de que estén previstos o desarrollen los planes generales o los planes territoriales y, también, en ausencia de estos, Planes Especiales para la adecuación ambiental y territorial de las agrupaciones de edificaciones irregulares, esté o no prevista su transformación mediante la urbanización. 

El régimen de deberes de los titulares de las edificaciones incluidas en dichos ámbitos exige que las personas propietarias asuman las cargas que se establezcan en el Plan Especial.

La aprobación del Plan Especial no modifica la clasificación del suelo pero permite, en estas edificaciones, el acceso a los servicios básicos, así como la ejecución de obras de conservación y de reforma. De igual modo, se admite, si así lo establece el Plan Especial, la posibilidad de ejecutar pequeños elementos auxiliares que no afecten negativamente al paisaje y al entorno.

En el Título III se regula el régimen de incorporación de las edificaciones irregulares a la ordenación urbanística. Las personas propietarias de edificaciones situadas en los ámbitos que se incorporen al Plan General, mediante su clasificación como suelo urbano no consolidado o suelo urbanizable, tienen la obligación de asumir las cargas urbanísticas que procedan si bien el régimen de cesiones establecido con carácter general en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se podrá modular oportunamente en los propios instrumentos de planeamiento en atención a las características propias de cada ámbito. También se permite modular en estos ámbitos la aplicación de la Norma 45 del Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía.

Una vez ejecutada la urbanización conforme a las determinaciones del planeamiento y recibidas, total o parcialmente, las correspondientes obras, las edificaciones existentes podrán ser legalizadas, permitiendo en ellas, las obras de conservación, reforma y, en su caso, ampliación. Para las agrupaciones que no puedan incorporarse al planeamiento general por no ser compatibles con el modelo territorial adoptado, se podrán formular los correspondientes Planes Especiales de adecuación ambiental y territorial previstos en el título II del Decreto ley.

La disposición final primera modifica varios preceptos de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, y recoge la necesidad de licencia municipal para el acceso al Registro de la Propiedad de cualquier segregación en suelo no urbanizable, eliminando la declaración de innecesariedad de licencia; se tipifica de forma expresa como infracción la publicidad en la web y en las redes informáticas de procesos parcelatorios ilegales, la ejecución de las acometidas a los suministros básicos sin autorización y la emisión de certificados técnicos de antigüedad con información falsa.

Fuente: Boletín Oficial de la Junta de Andalucía. Extraordinario núm. 23 – Miércoles, 25 de septiembre de 2019.

Coloquialmente aquella situación jurídica en la que  la ampliación de una vivienda, o la propia construcción en sí no consta inscrita en el Registro de la Propiedad y lo único que aparece publicado  en dicho organismo es la parcela, viene a denominarse como “casa sin papeles”. Esta situación suele espantar a más de un comprador potencial  y sin embargo la declaración de esa obra nueva en Escritura Pública y su inscripción ulterior en el registro  suele ser posible en muchas de las situaciones. 

Si bien es cierto que, en virtud de la Ley del suelo y Rehabilitación Urbana, no se autorizarán por  los Notarios  ni se inscribirán por los Registradores escrituras de declaración de obra nueva terminada que no acompañen, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta, conforme a la descripción del proyecto, aquella documentación que acredite el cumplimiento de todos  los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación ( que no es otra que el Libro del Edificio y el seguro decenal ) y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas previstas en la ordenación urbanística aplicable (licencia de primera ocupación), sin olvidar los certificados de eficiencia energética así como la coordinación entre catastro y registro, a través de la identificación de la obra mediante sus coordenadas de referenciación geográfica, debemos destacar que la propia norma contempla también la posibilidad de declarar e  inscribir obras nuevas terminadas por antigüedad.

Se considerarán obras antiguas aquellas cuya declaración se pretende realizar en un momento en el cual han transcurrido, desde que finalizó la construcción, los plazos para el ejercicio de acciones que pudieran conllevar su demolición o derribo y que variarán de una Comunidad Autónoma a otra.

El legislador ha buscado una salida para inscribir aquellas edificaciones para las que no se obtuvo licencia. Así, la legislación hipotecaria, prevé la inscripción de este tipo de obras siempre que concurran los siguientes requisitos:

  1. Que se pruebe por certificación catastral, del propio Ayuntamiento, acta notarial o por certificación técnica, la terminación de la obra en fecha determinada y que para la misma  ha transcurrido el plazo previsto por la legislación urbanística para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante. 
  2. Que no conste en el Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente disciplinario sobre la vivienda. 
  3. Que se identifique la porción de suelo ocupada por la edificación mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
  • En la Comunidad Autónoma de Andalucía el plazo para el ejercicio de la potestad de protección a la legalidad urbanística es de seis años desde la completa terminación de la obra. Esta limitación temporal, a los efectos de inscripción de una obra antigua, no regirá en los supuestos en los que la edificación se encuentre sobre suelo demanial o afectado por servidumbre de uso público. 

COUSINOU-PASCUAL ABOGADOS.

El ‘céntimo sanitario’ es un impuesto sobre los carburantes (Impuesto sobre Ventas Minoristas de Determinados Hidrocarburos, IVMDH) que han aplicado trece comunidades autónomas desde el 1 de enero de 2002 hasta finales de 2012, cuyos ingresos se destinaban a financiar gastos sanitarios.

El céntimo sanitario nace para intentar dar solución al gasto excesivo del modelo español de sanidad pública.

Tras la reciente Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, (Sentencia de 27 de febrero de 2014) dictada en el asunto C-82/12, (litigio presentado por Transportes Jordi Besora S.L. frente a la Generalidad de Cataluña), el Alto Tribunal ha declarado ilegal su cobro en base a que “el mencionado impuesto, destinado a financiar competencias autonómicas en materia de sanidad y medio ambiente no tiene por objeto, por si mismo, garantizar la protección de la salud y del medioambiente”.

La cuantía del impuesto la imponía libremente cada comunidad y oscilaba en los primeros momentos de su implantación entre 1 y 2,4 céntimos por cada litro de carburante, pero ante la necesidad recaudatoria de las comunidades autónomas, el porcentaje ha llegado a ser notablemente más alto. Por ejemplo, 4,8 céntimos por litro repostado en Castilla y León, la última comunidad que se sumó al céntimo sanitario.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó que el ‘céntimo sanitario’ vulnera la legislación comunitaria y Hacienda deberá reembolsarlo y en base a lo anterior, Vd. puede recuperar los importes satisfechos por este concepto, más los intereses legales de demora que correspondan.

En CPABOGADOS estudiaremos su caso y calcularemos el importe que Vd. tiene derecho a reclamar de la Administración. A su vez, solicitaremos la rápida devolución de los ingresos indebidos en su nombre, evitando así la prescripción de los periodos impositivos más antiguos.

Somos profesionales con experiencia en este tipo de materias por lo que recuperará sin duda su dinero. Además, es de justicia que la Administración Tributaria le devuelva un impuesto cobrado de forma ilegal.

Le esperamos en nuestras Oficinas. Estudiaremos su caso con detenimiento y le calcularemos de forma precisa la cantidad que Vd. tiene derecho a que le sea devuelta.

Si necesitara cualquier aclaración adicional estaremos encantados de atender sus dudas o reunirnos con usted.

Teléfono de contacto de CPABOGADOS

955.66.76.68.

La ofensiva judicial de la banca ha comenzado a dar sus frutos. La sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo por la que se consideran nulas las cláusulas suelo no transparentes, y que llevó a BBVA, Novagalicia y Cajamar a retirar todas estas condiciones de su cartera, venía amenazando con provocar la extinción de estos límites mínimos de interés que el cliente sigue pagando pese a la caída del euríbor.

Pese al argumentario del resto de entidades de que sus cláusulas son lo suficientemente transparentes como para permanecer en vigor, la presión sobre el sector se han incrementado de forma genérica, con una revisión contrato a contrato dirigida por el Banco de España a instancias de Economía, y por la vía individual, con un aluvión de sentencias que van anulando estas cláusulas. Acaba producirse, sin embargo, la primera sentencia a favor de una entidad bancaria que se dicta desde el fallo del Alto Tribunal.

La Audiencia Provincial de Badajoz dictó sentencia a favor de Liberbank, el 27 de junio, al desestimar el recurso presentado por un cliente que reclamaba la nulidad de la cláusula suelo de su hipoteca y la devolución de todo lo cobrado por ella desde su activación.

El movimiento del cliente se produjo tras encajar un fallo también favorable a la entidad en el Juzgado de lo Mercantil número 1 de Badajoz fechado el 8 de enero de este año, meses antes de que la sentencia del Supremo comenzara a multiplicar las resoluciones contrarias a las entidades.

Este nuevo intento del cliente culmina sin éxito para él, pero, dadas las particularidades del caso, dista de ser un precedente general para la cruzada de buena parte de la banca por mantener vivas sus cláusulas suelo.

El caso aborda una hipoteca concedida el 4 de diciembre de 2003 por Caja de Ahorros de Extremadura (ahora en Liberbank). El hecho diferencial de este caso frente a otros de los abordados por distintos tribunales en los últimos meses es que la cláusula suelo no se incluyó entonces, sino que se añadió el 24 de mayo de 2007 cuando, a instancias del cliente, ambas partes firmaron una novación del contrato ampliando el crédito y modificando las condiciones.

“El objeto de la novación afectaba precisamente al tipo de interés para introducir un tipo variable en lugar del tipo fijo inicialmente pactado en 2003; pues bien, teniendo ello en cuenta, puede decirse que en el contrato préstamo examinado, existió una posibilidad de negociación efectiva, no meramente ilusoria o quimérica”, colige la juez de la Audiencia en la sentencia a la que ha tenido acceso este diario.

Habiendo mediado esta renegociación de las condiciones del crédito, dado que “no concurre falta de transparencia” y que la redacción “no es oscura”, prosigue la sentencia, “no podemos aquí aplicar la declaración que la sentencia del Tribunal Supremo (…) hace de nulidad de cláusulas suelo”.

El asumido proceso de negociación también vale para invalidar el carácter “abusivo” denunciado por el cliente ante la inclusión de una cláusula techo irreal, con tope en el 12% de interés, frente al 4,5% de límite de suelo.

Aunque parece difícil que la banca pueda apoyarse en este fallo para defender la validez de todas sus hipotecas –si acaso valdría paras las novaciones– la sentencia sí supone un argumento a favor la necesidad de estudiar caso por caso en lugar de promover una anulación masiva.

Fuente: cincodias.com

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Calle Manuel de Falla, 53, 41701 Dos Hermanas, Sevilla

Muchos se extrañarán de que alguien pueda realizar una valoración cautelosamente positiva de la reforma contenida en la Ley 4/2013, en relación con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 29/94. Hago constar la expresión “cautelar” porque solo el tiempo podrá decir si el parque de viviendas en alquiler se amplía y, como consecuencia, los arrendatarios encuentran más posibilidades de elegir a un precio adecuado.

Entiendo (con un contenido optimismo que reflejo en el Libro que sobre la LAU ha editado Sepin) que la libertad de pactos siempre es buena y que un arrendador que encuentra a un inquilino que le paga la renta regularmente y, además, le cuida la casa es un premio que se debe valorar y tratar de conseguir que el ocupante siga en el piso muchos años, aunque el precepto legal le permita rescindir llegada la fecha que marca la Ley en sus arts. 9, 10 y 11.

Tenemos una experiencia y fue con el famoso Real Decreto Ley 2/85, donde la libertad de pactos era absoluta y resultó que de un porcentaje de viviendas en alquiler del 11% se pasó en pocos años a más del 20%, considerando que ahora mismo, a pesar de tener posibilidad de rescisión el arrendador, aproximadamente la mitad de los contratos siguen con los mismos arrendatarios por las razones antes apuntadas.

Dicho lo anterior, entramos un poco más en el fondo, explicando algunos de los preceptos más importantes. Lo primero que se achaca a la nueva LAU es que ha bajado el tiempo de vigencia de los contratos (de 5 a 3 años), conforme al art. 9, además de que el arrendador puede pedir la vivienda cuando la necesite para sí mismo, familiares en primer grado de consaguinidad o en caso de nulidad o divorcio. No quiero repetir lo dicho anteriormente, pero insisto en que, si no se da la auténtica causa de necesidad (que, por cierto, debe ser muy justificada y acreditada, pues no vale solo la comunicación genérica), el plazo no se tendrá en cuenta para nada casi nunca, si se dan las circunstancias ya mencionadas de pago de renta y cuidado de la vivienda por el arrendatario. Por otro lado, se concede un privilegio especial al mismo y es renunciar pasados los primeros seis meses del contrato, avisando con treinta días de antelación, con una indemnización muy reducida.

Otra cuestión discutida es la libertad de fijación de la renta inicial, pero ya estaba en el mismo art. 17 de la anterior LAU 29/94 y se mantiene igual, aunque ahora también cabe que se abone determinado tiempo a cambio de obras que realice el arrendatario a favor de la propia vivienda. La diferencia es que para los nuevos contratos se podrá acordar también el Índice de revisión de rentas (art. 18), aunque no guarde relación alguna con el IPC, que sí se aplicará en defecto de pacto. Insisto en lo dicho, el mercado tendrá la última palabra. Si desde luego, como se espera y es una de las razones más importantes del nuevo texto legal, se ofertan muchos nuevos pisos para alquilar de particulares, sociedades y entidades financieras, sería muy extraño que en esa lícita competencia haya abuso en este aspecto.

Lo que sí supone, a mi entender, un gran inconveniente para el arrendatario es que casi se le obliga a anotar el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, ya que en otro caso cualquier derecho que esté inscrito se impone al arrendamiento y el mismo quedará resuelto, algo que no ocurre con los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 (fecha de entrada en vigor de la nueva Ley). Lo que mayor importancia tiene, porque constituye el caso más frecuente en el tema inmobiliario, es la ejecución hipotecaria, pues, como ocurre con los otros supuestos del nuevo art. 13, la plasmación de los derechos de terceros supone la resolución del contrato de arrendamiento.

Esta es la diferencia sustancial entre la LAU 29/94 y la Ley 4/2013, que solo se entiende por un interés absolutamente incomprensible del Ministerio de Justicia, que no ha permitido discutir el tema en la Mesa de Trabajo constituida en el Ministerio de Fomento (Dirección General de la Vivienda) y a la que tuve el honor de pertenecer. Además, no se trata solo de esta casi imposición administrativa, con intervención de Notario y Registrador, pues, aunque el arrendatario tenga las suficientes ganas de pasar por esta extraña imposición, si antes está anotada, por ejemplo, una hipoteca (o cualquier otro derecho real), la inscripción del arrendamiento no tiene ningún efecto positivo, toda vez que la preferencia está en la anotación anterior. En definitiva, este es el gran defecto de la Ley 4/2013 en contra del arrendatario, que, sin duda, necesita ya de rectificación.

Otra cuestión que no se ha tenido en cuenta, que más bien va en contra del arrendador, es dar una solución uniforme a los contratos realizados bajo la vigencia del Real Decreto Ley 2/85 con prórroga forzosa, pues ahora mismo existe una respuesta muy dispar en la jurisprudencia, incluido el propio Tribunal Supremo, partiendo de la base de que no tiene justificación que un arrendamiento pueda durar eternamente, en contra del concepto legal que establece el art. 1543 del Código Civil.

Se debe igualmente aclarar que no hay desahucio “exprés”, ni antes ni ahora. La Ley 4/2013, que ha reformado en parte las normas concretas de la Ley Enjuiciamiento Civil, ha avanzado en algunas cuestiones como facultar al Secretario en determinadas resoluciones y comunicaciones y en que se fije ya la fecha de lanzamiento, en el caso de que el arrendatario no pague cuando sea requerido. El problema aquí está en que, por lo menos en las grandes capitales, los Juzgados están colapsados en general y la tramitación del juicio de desahucio no tiene ninguna preferencia, por lo que pueden pasar meses hasta que empiezan a funcionar las previsiones legales para este tipo de proceso.

Por último, añadir que los arrendamientos urbanos necesitan contar con un texto refundido, pues es un auténtico galimatías tener que acudir, por la fecha del contrato, a unas disposiciones distintas, pues, para algunas cuestiones importantes (por ejemplo, la duración del contrato y las causas de resolución), todo depende de cuándo se firmó el arrendamiento, lo que produce confusión en los profesionales y, sobre todo, en los propios arrendadores y arrendatarios.

Fuente: http://economia.elpais.com

Toscano Abogados negro
Profesionales especializados en todas las ramas del derecho, capaces de ofrecer solución a todos sus problemas jurídicos.
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